Calculadora de hipoteca

Resultado

Arriba verás la cuota mensual, el total que devolverías, los intereses y cómo se reparte la primera cuota entre intereses y capital. El gráfico muestra el capital pendiente y la tabla agrupa cada año.

¿Cómo se calcula la cuota de una hipoteca?

En España lo habitual es el sistema francés: la cuota se mantiene constante mientras no cambie el tipo. Los primeros años casi todo el recibo son intereses; hacia el final, casi todo es capital.

Con un TIN anual r y pagos mensuales, el tipo de cada mes es r / 12. Si hay n meses y el capital es P, la cuota es C = P × i × (1 + i)ⁿ / ((1 + i)ⁿ − 1), donde i es ese tipo mensual. Si el TIN es 0 %, la cuota es el importe dividido entre los meses.

El plazo se cuenta en años enteros, de 1 a 40, siempre con doce cuotas al año. Los céntimos se redondean y la última cuota ajusta el saldo para que quede a cero.

Ejemplo práctico

Una hipoteca de 150.000 € a 25 años con un TIN del 3 % son 300 cuotas. La mensualidad ronda los 711 €. En la primera, unos 375 € son intereses y el resto reduce deuda. Al cabo de los 25 años, los intereses superan los 60.000 €.

Alargar el plazo baja la cuota y suele subir el total de intereses. Los gastos de comprar la vivienda no entran en este cálculo.

Un extra al capital cada mes

La cuota de la hipoteca se cobra sola. Este aporte no: es un extra que metes tú cuando puedes. Si un mes no llega, no lo aportas y el banco no te lo descuenta. Cuando sí lo haces, la deuda baja más rápido, la mensualidad sigue igual y llegas a cero antes. Cada mes que desaparece es un mes de intereses que ya no pagas.

Da casi igual hacerlo 15 días después del recibo o 15 días antes. En ese medio mes solo cambian unos céntimos de interés sobre el extra. Tiene que ser amortización anticipada reduciendo plazo. Si el banco te baja la cuota y mantiene los años, no quitas esos meses. La simulación no descuenta una comisión por amortizar antes de tiempo.